Недвижимость: инвестируем, не покупая

Если вы когда-либо снимали жилье, роль домовладельца наверняка казалась вам не слишком привлекательной. Высокий риск столкнуться с недобросовестными арендаторами, необходимость реагировать на звонки об отключении горячей воды и прочие заботы… Все это формирует далекий от романтичного образ собственника съемного жилья.

С другой стороны, у инвесторов 21 века появилась возможность владения несколькими квартирами для последующей сдачи с помощью Airbnb — со всеми заранее настроенными процессами оформления аренды, уборки и оплаты. На фоне снижения цен на жилье и усилий государства по облегчению условий для оформления ипотеки вариантами инвестиций в эту сферу начинают интересоваться многие.

Сегодня разберемся в том, как заработать на недвижимости — и некоторые из способов даже не предполагают ее непосредственной покупки! Инвестируя не только свой капитал, но и толику смекалки и знаний, вы сможете стать обладателем солидного актива, и он будет приносить прибыль долгие годы.

Мы расскажем о нескольких способах инвестиций в сегмент Real Estate, а также обозначим основные «подводные камни» каждого из них.

1. Инвестиционные фонды недвижимости

Американский вариант — REIT (real estate investment trust или ипотечный инвестиционный траст). Такие фонды позволяют инвестировать в недвижимость без необходимости физически владеть ею. Чаще всего в собственности подобных трастов фигурируют коммерческие помещения: офисы, торговые площадки и моллы, квартиры и отели; а также связанные с ними активы — например,  ипотека или ипотечные облигации.

REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, а потому многие считают ипотечные трасты привлекательным вложением перед выходом на пенсию. А если в дополнительном ежемесячном доходе вы не нуждаетесь, дивиденды можно реинвестировать для ускоренного прироста капитала.

Большая часть доходов и активов REIT должна быть связана с недвижимостью. Компаниям в США для получения право на этот статус необходимо соответствовать стандартам, установленным Комиссией по ценным бумагам и биржам:

– не менее 75% общих активов связаны с недвижимостью;
– не менее 75% валового дохода получено от сдачи недвижимости в аренду или выплаты ипотеки;
– у компании минимум 100 акционеров по окончанию первого года работы в качестве REIT;
– не более 50% акций принадлежат физическим лицам;
– не менее 90% налогооблагаемой прибыли выплачено в качестве дивидендов акционерам.

Читайте также: Глобальный рынок коммерческой недвижимости — кризис десятилетия

Последнее правило — самое важное для индивидуальных вкладчиков. Инвестиционные ипотечные трасты — не просто компании, владеющие недвижимостью; эти предприятия функционируют ради главной цели — обеспечивать инвесторов денежным потоком.

Важный момент

Ипотечные трасты могут быть как публично торгуемыми, так и доступными только ограниченному количеству лиц. Для инвестиций лучше выбирать именно первый тип. Вот почему:

– они торгуются на бирже (их просто приобрести и продать);
– их легко оценить;
– деятельность более открыта и прозрачна.

Российский аналог зарубежных REIT — ПИФы. Это — паевые инвестиционные фонды открытого или закрытого типа. Владение долей в таком фонде дает возможность диверсифицировать свои активы, а выйти из ПИФа можно с завершением его существования.

Основные направления инвестиций российских ПИФов:

– сдача недвижимости в аренду;
– строительство объектов с целью продажи или сдачи в аренду;
– девелоперские фонды;
– земельные фонды.

Средняя доходность ПИФов в РФ — 9–11%.

2. Онлайн-платформы для инвестирования в недвижимость

Достаточно высокую популярность в США в свое время приобрели платформы, которые «соединяют» заемщиков с инвесторами. Так, с их помощью можно получить небанковский кредит на покупку машины или оплату обучения, а затем вернуть деньги с процентами.

Аналогичным образом действуют онлайн-сервисы инвестиций в недвижимость: девелоперы получают возможность привлечь дополнительный капитал, а частные лица — ежемесячные или ежеквартальные выплаты. Однако этот инструмент заработка сопряжен с высоким риском невыполнения обязательств застройщиком. И хотя в случае его банкротства вы и получите компенсацию части (или всех) вложенных средств, возмещения потенциальной прибыли не будет.

Важный момент

Следует помнить о том, что такие инвестиции спекулятивны и неликвидны — «по-быстрому» продать их и получить деньги обратно (как с акциями) у вас не получится.

Да и порог вхождения в категорию лиц, способных инвестировать в девелоперские проекты, зачастую достаточно высок. Так, в США многие из подобных платформ открыты только для аккредитованных инвесторов. По определению Комиссии по ценным бумагам и биржам, эти вкладчики должны иметь доход свыше $200 000 за каждый из последних двух лет (или чистый капитал не менее $1 млн). При этом стоимость основного места жительства инвестора в расчет его платежеспособности не включается.

3. Компании, ориентированные на недвижимость

Помимо фондов недвижимости, которые держат фокус на обеспечении инвесторов высокой доходностью, на рынке существует масса компаний, владеющих и управляющих недвижимостью, но не имеющих статуса REIT. Акции этих фирм обычно приносят меньше дивидендов, чем ипотечные трасты, но у таких предприятий гораздо больше возможностей для реинвестирования прибыли с целью расширения бизнеса.

Основные примеры

Сети отелей, курортные операторы, торговые центры, казино, многопрофильные клиники.

Важный момент

Не забывайте — этот сектор подвержен гораздо большему количеству факторов, чем обычные девелоперские проекты. Возьмем, к примеру, текущую ситуацию в мире: в условиях практики карантинных ограничений поток туристов фактически иссяк. Бизнес, управляющий туристической недвижимостью, терпит убытки — а вот многие девелоперские проекты продолжают существовать благодаря государственным дотациям.

4. Покупка и перепродажа

Если вы располагаете свободным временем, или имеете связи в сфере строительства, хорошим вариантом заработка на недвижимости станет покупка недооценённого дома или квартиры с целью перепродажи.

Обычно такие объекты нуждаются в косметическом ремонте или замене обстановки. На эти действия у вас уйдет минимум средств и времени — в таком случае уже совсем скоро вы сможете получить 5-15% прибыли после продажи обновленного жилья.

Без опыта сложно

Есть, конечно, и риски. Так, понять истинную причину низкой стоимости объекта порой непросто, а для просчета стоимости ремонта «на глаз» необходим значительный опыт и внимательность.

«На первых порах стоит найти опытного партнёра, — советует Дэвид Мейер, вице-президент веб-ресурса для инвесторов BiggerPockets. — Возможно, у вас есть начальный капитал, но надежный подрядчик поможет определить стоимость ремонта и управления проектом в целом».

Важный момент

Стоит отметить, что выкупать недвижимость с целью перепродажи не обязательно полностью — для этой цели можно воспользоваться кредитом. В этом, однако, и свой риск. Чем больше времени занимает ремонт и продажа, тем меньше выгоды от проекта: ведь вам приходится платить проценты по ипотеке, не получая прибыли.

5. Инвестиции в арендуемую недвижимость

Ну здравствуй, Airbnb. Появление столь полезного сервиса существенно упростило процесс сдачи недвижимости в аренду для миллионов инвесторов всего мира. Одним из самых выгодных способов вхождения в этот рынок считается сдача в аренду комнаты в доме или квартире, где живете вы сами.

Минимум вложений

Этот вариант требует наименьшего объема вложений… и позволяет с головой погрузиться в процессы сдачи. Airbnb поможет заселить квартирантами свободную комнату или часть дома. Для этого, конечно же, этой свободной площадью нужно располагать.

Важный момент

Такой подход избавляет от множества головных болей: поиска менеджера или долгосрочных арендаторов, ведь они предварительно проходят проверку сервиса, а защиту от повреждений обеспечивает Airbnb.

Со временем вы соберете капитал, достаточный для приобретения отдельного жилья, а накопленный опыт поможет создать собственную сеть объектов для сдачи.

6. Индексные фонды и ETF

Профессионально диверсифицировать инвестиции в недвижимость можно с помощью покупки акций паевых инвестиционных фондов, индексных фондов и ETF. Часть из них работает так же, как традиционные ПИФ, приобретая акции недвижимости, а остальные — фокусируются на REIT-проектах или прямой покупке объектов.

ПИФы и индексы

Крупный индексный фонд, обеспечивающий доступ к REIT-компаниям — Vanguard REIT ETF. Он охватывает 145 акций, связанных с недвижимостью и ее управлением (например, Simon Property Group Inc. и Public Storage).

Среди паевых инвестиционных фондов недвижимости стоит отметить Prudential Global Real Estate Fund. Он вкладывает средства в компании разных регионов: так, из 97,5% активов в сфере недвижимости 52% компаний расположены в Северной Америке, 31% — в Азии и 17% — в Европе. Этот фонд в первую очередь ориентирован на развитые страны, но не менее 2% инвестиций приходятся на развивающиеся рынки.

Важный момент

Инвестирование в приобретение частной собственности требует солидного капитала и сопряжено с высоким риском. Другие варианты, доступные на фондовом рынке — REIT, паевые инвестиционные фонды и ETF — может дать вашему портфелю доступ к рынку недвижимости без необходимости вкладывать сотни тысяч долларов.

Определиться с выбором

Лучшие вложения в недвижимость — те, что идеально подходят именно вам. И это правило — основа всех успешных инвестиционных решений. Определите, сколько у вас свободного времени, какой капитал вы готовы вложить и хотите ли погружаться с головой в мелкие проблемы, неизбежно возникающие при операциях с жильем.

Если у вас нет навыков строительства, приобретения или управления недвижимостью, обдумайте вариант с инвестициями в этот сектор через ипотечные фонды (REIT/ПИФ) или платформы, связывающие вкладчиков с девелоперами. В этом случае вам не придется становиться непосредственным владельцем дома или квартиры.

Источники: investopedia, forbes, nerdwallet, esm-invest