Рисковая недвижимость-2020: покупать или переждать

Пандемия мощным катком прокатилась по рынку недвижимости. Выражение «дома и стены помогают» после месяцев карантина уже не кажется таким однозначным, а глобальная ситуация со строительством и продажей жилья выглядит максимально нестабильной. 

Очевидно, что многие — в условиях массовой безработицы, снижения заработной платы, неудач в бизнесе и неуверенности на фондовых рынках — начнут осторожничать в вопросе приобретения недвижимости. Сложнее всего инвесторам, ведь количество факторов, которые необходимо учесть при планировании новых вложений, возросло в разы — а вот определенности точно не прибавилось.  

Нынешняя ситуация в корне отличается от типичного экономического спада — и состояние рынка недвижимости в 2020 году мы сегодня анализируем с учетом этих новых реалий. И, конечно же, дадим ответим на важнейший вопрос: «Покупать ли жилье сейчас или дождаться 2021 года?».

Коронавирус: команда на падение цен?

Спад, а потом рост фондовых рынков, массовые увольнения, снижение дохода… Многие аналитики считали, что цены на жилье рухнут — ведь количество людей, все еще имеющих солидные сбережения, сегодня явно и радикально сокращается. Но новая реальность перевернула все с ног на голову.

По имеющейся информации, необычных движений на рынке пока не отмечено. Для многих инвесторов недвижимость — по-прежнему вариант стабильного вложения во время кризиса, да и крыша над головой и мягкий диван… ­– гм, с другой стороны – в период удаленной работы важны как никогда.

Кай Эндерс, член совета директоров Engel&Völkers AG, так оценил сложившуюся ситуацию на основе дифференцированной аналитики рынка: пандемия в краткосрочной перспективе влияет на принятие решения о покупке недвижимости, но в долгосрочной — это влияние несущественно.

«В течение многих лет спрос на жилую площадь превышал дефицитное предложение недвижимости во многих городах и регионах. Эта фундаментальная тенденция существенно не изменится даже в текущей ситуации, поскольку причины избыточного спроса сохраняются».

Высокий спрос на жилье в последние годы связан с приростом численности населения и продолжающимся притоком людей в мегаполисы и города среднего размера. Это привело к значительному росту цен продажи и аренды недвижимости. Активное строительство также не смогло удовлетворить повышенный спрос.

А есть ли тренд на «жизнь сельскую», а, вернее, на миграцию в пригороды? Да, несомненно. В то время, как корпорации вроде Twitter и Facebook разрешают всем (или части) сотрудникам трудиться удаленно, а нахождение в центре мегаполиса чревато риском заразиться коронавирусом, стремление граждан перебраться в собственный дом на отшибе — весьма и весьма значительно.

Но надолго ли оно? Ответ, вероятно, отрицательный — потребность быть «в центре жизни» явно останется приоритетом для многих на долгие годы. Особенно если учесть, что повсеместной замены основной массы технических работников (а они на данный момент по количеству опережают все удаленные профессии вместе взятые) автоматизированными решениями человечеству придется ждать не одно десятилетие.

Жилье, офисы, коммерция: падения не будет?

Жилая недвижимость

С учетом текущей рыночной ситуации спрогнозировать поведение цен на жилую недвижимость по итогам окончания кризиса все еще сложно. Пока мы можем лишь оценить их динамику во втором и третьем квартале этого года.

Вероятно, рынок останется стабильным, особенно в крупных городах. И тут уместно вспомнить, что в периоды кризиса жилье многими считается надежным вложением средств.

Промышленная недвижимость

Ожидается, что промышленный сектор CRE (commercial real estate) сохранит достаточную устойчивость, однако продолжения гармоничного развития самой промышленности мы дождемся не скоро. В глобальной перспективе строительство заводов и фабрик будет мало подвержено влиянию пандемии — гораздо более важную роль в этом вопросе играют иные факторы: технологический прогресс, изменения климата и прочие «серьезные» аспекты.

А вот объекты недвижимости, предназначенные для хранения грузов, сейчас на взлете. С массовым переходом практически всех процессов в онлайн тренд на развитие электронной коммерции и сопутствующих складских систем будет позитивным еще долгое время.

Коммерческая недвижимость

Цены на коммерческую недвижимость также остаются стабильными. Однако разные отрасли пострадали от пандемии в различной степени. Если отели, заведения общественного питания и розничной торговли переживают тяжелый период, спрос на складские помещения явно вырос. Более того, нынешняя тенденция производственных компаний — создавать собственные склады — может резко набрать обороты, что и приведет к росту рынка.

Офисная недвижимость

А вот на «офисном» рынке вскоре можно ожидать нормализацию ситуации. Однако этот сегмент — как и рынок недвижимости в целом — реагирует на макроэкономические изменения с задержкой во времени. Вероятно, в краткосрочной перспективе будет заключено меньше договоров аренды — особенно на долгий срок – но после окончательного выхода из карантина эта цифра, скорее всего, уверенно поползет вверх.

Дирк Беллер, руководитель коммерческого отдела DACHCz в Engel & Völkers, озвучивает следующий вывод: «В настоящее время мы находимся в кризисе. Самое важное сейчас — это соблюдение всеми рекомендуемых мер защиты, и чтобы число заболевших оставалось неизменным, или в пределах того, на что может реагировать наша система здравоохранения. Тогда экономика восстановится, и рынок коммерческой недвижимости во всех секторах может снова вырасти. В целом, вложения в недвижимость остаются безопасным вариантом размещения средств».

США, Европа, СНГ: дома выживут. Их владельцы – не обязательно

Географически влияние коронавируса распределилось следующим образом: сильнее всего пострадали европейские страны (к тому же, оказавшиеся в эпицентре внимания с развитием второй волны пандемии). Затем идут США, где показатели заболеваемости одни из самых высоких в мире, а падение ВВП во втором квартале достигло рекордных 32,9%. Ненамного лучше ситуация и в странах СНГ.

По оценкам Международного валютного фонда, глобальный спад экономики в 2020 году составит 4,9%. Все это, естественно, оказывает влияние на рынок недвижимости в разных государствах.

Недвижимость в Европе

Карантинные ограничения сказались на европейском рынке жилой недвижимости сильнее, чем в других регионах. К концу этого года аналитики ожидают падения цен на жилье на 5%.

Страны ЕС разработали собственную политику борьбы с пандемией, и она затронула и рынок недвижимости. Так, Германия, Франция и Великобритания приостановили принудительное выселение, а Италия и Великобритания начали предоставлять гражданам временные льготы по ипотеке. В дополнение к этому арендаторам предлагают кредитные каникулы. Еще дальше пошли Франция и Италия — там полностью приостановили строительство.

Однако влияние пандемии на недвижимость в ведущих европейских странах по-прежнему сильно различается. Некоторые остановились резко, в то время как другие —ради продолжения процессов покупки и продажи — предпочли перейти на новые технологии.

Великобритания
Большинство риелторов закрыли офисы, личный осмотр недвижимости под запретом. Кроме того, строительство новых домов и строительных площадок приостановлено, что в конечном итоге может оказать долгосрочное негативное влияние на предложение.

Испания
Рынок недвижимости страны все еще восстанавливался после финансового кризиса, поскольку страна после спада в 2008 году пострадала сильнее остальных европейских соседей, а сейчас она еще и попала в тиски пандемии. Чрезвычайно жесткие правила и условия ипотечного кредитования многим не позволяют покупать и продавать. Владельцы жилья предпочитают дождаться завершения пандемии, а только затем планируют выставлять недвижимость на продажу.

Германия
Рынок Германии, по сравнению с другими европейскими странами — например, Англией или Францией — отличался меньшей волатильностью. Ожидается, что инвесторы проявят больше активности уже в следующем месяце.

Недвижимость в США

После семи лет устойчивого роста цен рынок недвижимости в США остается удивительно динамичным. Сезонно скорректированный национальный индекс цен на жилье S&P/Case-Shiller вырос на 2,77% в первом квартале 2020 года (с поправкой на инфляцию). Цены на недвижимость за последний квартал поднялись на 0,77%.

Спрос и предложение на жилье сейчас падают, а в апреле 2020 года продажи новых домов на одну семью снизились на 6,2% — до 623 000 единиц. Продажи домов на вторичном рынке упали на 17,2% — до 4,33 млн.

Снизилось и количество вводимых в эксплуатацию домов — на 29,7% (на апрель 2020 года).

Недвижимость в странах СНГ

Снижение ставок по банковским вкладам и привлекательные условия ипотеки сделали свое дело — цены на жилье в РФ и других странах СНГ пошли вверх. Правда, не во всех сегментах. Так, премиум-жилье осталось на прежнем уровне, а некоторые объекты и вовсе подешевели.

В лидерах роста — квартиры в новостройках среднего качества, а более престижные «сталинки» и современный монолит-кирпич закончили август в минусе.

Цены на квартиры на вторичном рынке Киева выросли на 0,39% во 2-м квартале 2020 года — после снижения на 3,34% в 2019 и на 4,03% в 2018 году.

Немного статистики

Мы отобрали несколько наиболее интересных для покупки недвижимости государств и сравнили стоимость квадратного метра. Мы учли также показатели рентной ставки, налога на прибыль и транзакционных издержек. Доход от сдачи в аренду, как ни странно, самый высокий в Украине. Затем идут Дубай, Кипр, а закрывают пятерку Россия и Испания.

Если у вас есть в запасе свободный капитал, то в текущей ситуации на рынках желанный объект вполне можно приобрести по привлекательной цене. Будьте готовы к тому, что предложений будет чуть меньше, чем обычно – но в случае с инвестициями в коммерческую недвижимость это вряд ли станет проблемой.

Купить сейчас или позже: когда вкладывать в Real Estate

Некоторые владельцы недвижимости и потенциальные покупатели сегодня не решаются выходить на рынок. Он выглядит нестабильным, цены прыгают туда-сюда… Но в реальности ситуация гораздо более ровная, чем кажется на первый взгляд.

Вы собрались с мужеством и запланировали охоту на квадратные метры? Тогда учтите, что в этой игре следует учитывать не только состояние экономики и рынка недвижимости, но и ваши личные финансы, а также перспективы трудоустройства.

Вот несколько важных трендов, влияющих на рынок недвижимости в 2020 году – и вопросов, ответы на которые следует учесть перед покупкой заветной жилплощади или формирования новой инвестиции.

Вопрос 1. Что удерживает рынок недвижимости?

Если в 2019 году сектор Real Estate был, скорее, рынком продавца, а не покупателя, то сейчас он выглядит более сбалансировано. Почти 44% опрошенных американской компанией HomeLight респондентов говорят, что ожидают смену настроений местных рынков, а 15% рассчитывают на полный переход к более выигрышному именно для покупателя раскладу. Многие также считают, что в 2020 году цены на жилье станут доступнее.

Причины высокой стоимости недвижимости в последнее время:
– низкое предложение;
– медленные темпы реконструкции;
– нежелание бэби-бумеров продавать;
– растущий спрос на жилье среди миллениалов.

Вопрос 2. Куда движутся цены на жилье?

Аналитическая фирма CoreLogic прогнозирует рост цен на жилье на 4,8% в 2020 году. Но много ли это? По данным Case-Schiller, с 1987 года до конца 2019 года цены на жилую недвижимость в США росли примерно на 3,4% ежегодно. Важно помнить, что локальные показатели могут различаться.

Пытаться предсказать, вырастут ли цены на жилье на вашем рынке — задача сложная. Да, можно проанализировать кучу статистических отчетов, пообщаться с аналитиками, но идеально просчитать ситуацию практически невозможно. В конечном итоге самые важные вопросы, которые следует задать себе, должны касаться вашей личной финансовой ситуации.

Да, для анализа доступно множество данных и предположений, но именно ваша личная финансовая ситуация важнее средних показателей по стране.

Вопрос 3. Вырастет ли предложение на рынке недвижимости?

Люди преклонных лет не спешат продавать жилье. Речь о тех, кто родился после 1931 года — их доля в современном обществе очень высока: в США она достигает 15%, а в Европе – все 19%. Благодаря немного более раннему выходу на пенсию, чем в Европе, численность населения старшего возраста у нас составляет те же 19%.

Эта тенденция контрастирует с прошлыми трендами, когда пожилые люди с возрастом стремились уменьшать площадь. Здоровье стало лучше, а доступ к интернету проще, и у пенсионеров (65 и старше) теперь меньше мотивации и причин продавать свою недвижимость.

Вопрос 4. Какими будут процентные ставки?

Именно они влияют на процент по вашей ипотеке при покупке жилья. Как заявил недавно глава ФРС США Пауэлл, федеральный резерв планирует удерживать ставки на нуле еще 1-3 года — как минимум. Аналогичное заявление озвучили и некоторые европейские чиновники.

В странах СНГ полным ходом запущены программы льготных ставок по ипотеке, а судорожные усилия государства по спасению застройщиков обеспечивают инвесторов отличной возможностью выбить себе лучшие условия или дополнительные скидки.

Вопрос 5. Какие перспективы у рынка труда?

Резкий рост безработицы, грянувший на первом этапе карантина, замедлился уже осенью. Но заголовки СМИ пестрят информацией о второй волне — а вот о ее грядущих масштабах судить пока сложно.

Насколько стабильны ваши перспективы трудоустройства? Работаете ли вы в отрасли, где в последнее время наблюдались массовые увольнения? Планируете ли осваивать новые навыки?

Если в карьерном росте или расширении бизнеса никакой уверенности нет, к оценке целесообразности покупки недвижимости стоит отнестись максимально внимательно. Не забывайте следовать правилу 30/30/3 — подробнее о нем вы можете узнать из нашей публикации Как купить дом и НЕ обанкротиться: правило «30/30/3».

Пару слов для крупного инвестора

«А что еще покупать?» — именно такой комментарий можно слышать от скептиков. И если вы обладаете крупным инвестиционным капиталом, этот вопрос при принятии решения звучит резонно. Акции выглядят достаточно рисковым вложением, а долговые обязательства государств, с трудом справляющихся с кризисными ударами, вызывают вопросы.

На фоне этого приобретение недооцененной недвижимости — очень неплохое решение. Подробнее о том, как инвестировать в рынок Real Estate с разным объемом капитала — в нашем материале Недвижимость: инвестируем, не покупая.

Рисковая надежность: будьте внимательны!

Недвижимость — как и драгоценные металлы — всегда считалась надежным активом. И пусть последние сейчас удивляют небывалой волатильностью, но ситуация с ценами на жилье вовсе не идентична событиям на фондовом рынке. Влияние коронавируса и карантина на эти цены – краткосрочное, а свидетелями перелома тренда в секторе жилой недвижимости мы станем лишь в том случае, если пандемия будет «с нами» еще несколько лет. Как минимум.

Да, правила игры немного изменились — но рассматривая возможность приобретения недвижимости, вам следует по-прежнему оценивать ее по стандартным параметрам и, конечно, просчитывать все риски.

Источники: globalpropertyguide, cushmanwakefield, CORONAVIRUS: IMPACT ON THE GLOBAL PROPERTY MARKETS 2020, Deloitte: Understanding the sector impact of COVID-19 Real Estate Report, homelight,