Отлично отработанная на Западе практика ипотеки пришла в Украину довольно поздно: активно брать ссуды на покупку жилья граждане начали только после 2004 года. В тот период объем оформленных в стране ипотечных кредитов достиг примерно $12 млрд. Впрочем, первый этап оказался откровенно провальным, а причиной стал глубоко порочный подход к принципам кредитования. И расплачиваться за ошибку пришлось как банкам, так и — в равной мере — их частным клиентам.

Ипотеку доллар подкосил

Большая часть займов под покупку жилья оформлялась в долларах США. И это просчет не только банков, но и граждан. В те далекие времена ипотечные кредиты в долларах обходились клиентам в 10–14% годовых, а гривневые займы выдавались не менее чем под 20%, а потому выглядели недоступной роскошью. 

Естественно, многие стремились оформлять ипотеку под минимальный процент, не задумываясь о валютных рисках. Руководители банков в те годы придерживались откровенно странного мнения: выдавая кредиты в валюте, банк якобы защищает себя от валютных рисков. 

Банкиры лучились уверенностью — даже в случае девальвации гривны украинцы будут исправно погашать валютные кредиты. Следовательно, финансово-кредитные учреждения ничем не рискуют. Они глубоко просчитались, но масштаб проблем оценили только в 2008 году, когда грянула девальвация гривны, а курс вырос с 4,08 до 7,77. Система ипотечного кредитования просто рухнула, ведь население не имело возможности выплачивать даже проценты.

В 2009 году принят закон, запретивший выдавать населению валютные займы на покупку жилья. И после этого ипотечное кредитования в Украине фактически остановилось.

Капля в море недвижимости

На конец 2020 года общая сумма оформленных в Украине ипотечных кредитов достигла ₴31 млрд. В основном это старые договоры, оформленные до 2008 года. Что касается новых, то, по данным НБУ, за весь минувший год на покупку жилой недвижимости выдано около ₴900 млн. Катастрофически малая сумма, свидетельствующая о том, что рынок ипотечного кредитования в Украине не работает. И это на фоне высокого спроса украинцев на этот банковский продукт. Многие вынуждены либо жить в стесненных условиях, либо арендовать жилье. Поэтому задача по запуску ипотечного кредитования уже просто перезрела.

Лед тронулся?

Кабинет министров Украины принял Постановление «О некоторых вопросах функционирования Фонда развития предпринимательства с целью удешевления стоимости ипотечных кредитов». Суть такова: теперь за счет средств госбюджета через Фонд будет осуществляться компенсация части процентов по ипотечным кредитам, оформленным в украинских банках. 

Сегодня этот Фонд успешно финансирует удешевление займов для бизнеса по программе «5–7–9». И теперь этот опыт хотят расширить на проект «Ипотека для населения под 7%». По анонсированным правительством условиям, украинцы могут претендовать на льготный кредит на покупку квартиры в доме, сданном в эксплуатацию не ранее 2015 года или на строительство индивидуального жилья (при условии завершения 70% строительных работ). 

В будущем Кабмин планирует сделать условия более либеральными для заемщиков по ряду моментов. Предполагается, что ссуду можно будет оформить на срок до 25 лет. Впрочем, украинцы, как правило, берут ипотечные кредиты на 15–20 лет.

Три нюанса и один плюс 7% ипотеки

Как на практике работает ипотечное кредитование под 7%? Вначале необходимо обратиться в уполномоченный украинский банк (на сайте Минфина есть список учреждений, принимающих участие в программе «5–7–9%», скорее всего, они будут заниматься и «Ипотекой под 7%») и подать заявку. Заинтересованное физлицо обязано предоставить необходимые документы, подтверждающие платежеспособность потенциального заемщика. 

И вот тут возникает первая проблема, способная стать непреодолимым препятствием для многих. Рассчитывая платежеспособность, банк учитывает только официальные доходы — зарплату или прибыль от предпринимательской деятельности. А поскольку многие украинцы получают деньги «в конверте», им сложно доказать свою платежеспособность. 

Есть и второй момент: ежемесячный платеж не может превышать 30% доходов заемщика. А это проблема для тех, кто получает невысокую зарплату, пусть и белую. Чтобы хоть как-то помочь гражданам, НБУ разрешил рассчитывать 30% лимит от совокупного дохода семьи. И наличие родственников с солидной официальной зарплатой упростит процесс. А вот семье с одним кормильцем (и невысоким уровнем доходов), скорее всего, в кредите откажут.

И третий нюанс. Первый взнос составляет не менее 15% от стоимости приобретаемой недвижимости. При этом заемщику придется доказывать — в рамках финмониторинга — легальность и законность происхождения средств. 

И тут просматривается один плюс: может быть, желание добиться льготной ипотеки начнет стимулировать у людей стремление работать официально и платить налоги. Впрочем, время покажет. А пока претендовать на 7%-ый кредит на покупку жилья сможет лишь ограниченное число украинцев. 

Любой кредит расходами чреват!

Но даже подтвержденная платежеспособность и принципиальное согласие банка не отменяют необходимости учитывать дополнительные расходы, связанные с получением льготной ипотеки.

Скорее всего, банк потребует за оформление кредита около 1% от его суммы. Будут еще расходы на оценку объекта залога — от ₴3 500, затраты на нотариуса — от ₴12 000. Финансисты обязательно потребуют застраховать залог на случай стихийного бедствия и пожара. Такие полисы ежегодно обходятся минимум в 0,5% от стоимости. Будет и страховка жизни заемщика — еще не менее 0,5% от суммы займа (и тоже каждый год). 

Последнее слово за Фондом

В конечном итоге банк выдаст кредит по рыночной ставке — а это сейчас 12–16% в гривне. Затем он отправит все документы в Фонд развития предпринимательства, и после согласования одобренный договор будет включен в перечень льготного кредитования. И Фонд уже будет погашать часть процентов с тем, чтобы ставка по ипотеке для физлица не превышала 7% годовых в гривне. 

Понятно, что Фонд может отказать во включении того или иного договора в перечень льготных кредитов, но это можно узнать только на стадии оформления в банке. Одной из причин отказа могут быть вопросы к легальности происхождения денег и официальным доходам. 

Сегодня 7% ставка по гривневой ипотеке выглядит очень привлекательно для многих украинцев. Такой кредит реально позволяет решить жилищную проблему. Но насколько массовыми будут такие займы? Это покажет время. 

В ожидании импульса

Сама идея такой программы — правильная и интересная. Может быть, именно она послужит толчком к запуску ипотечного кредитования в Украине. Если проект окажется востребованным и эффективным, банки и сами начнут запускать ипотечные кредитные программы. Возможно, в них уже не будет таких жестких условий, как по «Ипотеке под 7%», хотя и ставки там будут выше. Но в этом случае часть украинцев сможет получить ипотеку хотя бы под 9–10% в гривне. 

В любом случае, очень важно дать правильный импульс развитию ипотечного кредитования в Украине. Об этом много говорили после кризиса 2008 года, но реально ничего не предпринималось. А теперь появился шанс, и было бы здорово, если бы на этот раз все получилось так, как надо.  

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.