Перегрев без пузыря

Программа льготной ипотеки продолжает влиять на рынок недвижимости России, но ее воздействие ослабевает.

Фразой года в недвижимости стало мнение, что «льготная ипотека взорвала рынок». По статистике, после запуска прошлой весной субсидированной государством программы ипотечного кредитования, рост цен в 2020 году побил многолетние рекорды по темпам. Причем удорожание квадратного метра продолжилось и в январе, усиливая опасения относительно «перегрева» и даже «пузыря». Насколько эти сомнения оправданы, и что ждет рынок в год Быка?

Три кита ценового роста

Принято считать, что запуск программы льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупки квартир на первичном рынке привел к лавинообразному росту спроса на строящееся жилье и, соответственно, к мощному скачку цен. Ибо предложение в такой инертной сфере, как недвижимость, при всем желании не могло успеть за внезапной и резкой переменой настроений покупателей. 

Согласно информации Росстата, в среднем по стране цена квадратного метра выросла на 12% на новостройки и на 9,5% на вторичном рынке. Но в отдельных регионах величина прироста оказалась заметно выше — 25–30%.

Действительно, субсидированная государством процентная ставка вызвала резкий подъем интереса к ипотечному кредитованию, особенно для приобретения жилья на стадии строительства. Причем как для улучшения своих жилищных условий, так и для реализации инвестиционных целей. 

По итогам 2020 года объем задолженности россиян перед банками по ипотеке превысил ₽9 трлн — это исторический максимум данного показателя. В некоторых проектах за счет кредитов приобреталось ²/₃ площадей, выставленных на продажу, а спрос носил ажиотажный характер. Естественно, это сказалось на ценах.

Но не только повышение доступности ипотеки вызвало ажиотаж на рынке. В немалой степени он связан с общим ростом финансовой нестабильности, вызванным коронакризисом. Скачки́ валютных курсов и колебания котировок ценных бумаг также обострили интерес к недвижимости — традиционному для России средству накопления крупных состояний. 

Сказались и планы государства ввести с 2021 года налог на проценты по банковским депозитам, превышающим ₽1 млн. Для многих это стало стимулом реализовать с опережением графика давно задуманные планы по улучшению жилищных условий.

Наконец, еще одним источником удорожания квадратного метра стало снижение объемов строительства из-за антипандемических ограничений хозяйственной деятельности, введенных весной прошлого года. Формально за 2020 год в России было введено 80,5 млн квадратных метров жилья — лишь на 1,8% меньше, чем год назад. 

Но в некоторых регионах эти показатели упали на 25–30%, и даже в Москве сокращение составило 3,8% — притом, что значительная часть нового жилья отошла очередникам по городской программе реновации. Согласно подсчетам риелторов, предложение новостроек в столице сократилось на весомые 23%. Все три перечисленных фактора и стали в совокупности катализатором роста цен.

Победители и проигравшие

В случае с льготной ипотекой крайне верным оказалось правило «кто смел, тот и съел». В смысле — получил выгоду от снижения процента. Поначалу сокращение размера ежемесячного платежа и общей величины переплаты действительно давало ощутимую выгоду для покупателей новостроек. 

По сравнению со ставками, действовавшими в начале 2020 года, покупатель типовой «однушки» в Москве стоимостью ₽7–8 млн мог выиграть до ₽500 000–600 000 за 15-летний срок ипотеки. При этом его месячный платеж сокращался на ₽4 000–5 000.

Но к концу лета начавшийся рост цен убил всю выгоду. А осенью переплата по льготному кредиту на такую же «однушку» в новостройке уже могла превышать ₽1 млн из-за стремительного повышения ценника застройщиками. Впрочем, еще некоторое время была сравнительно выгодной покупка квартиры по обычной, несубсидированной ипотеке на вторичном рынке. Но к концу года ценовой рост перекинулся и в этот сегмент, что логично.

Свои преимущества от роста спроса получили и застройщики, у которых появилась возможность привлечь за счет более дорогих продаж дополнительные средства на новые проекты. Благодаря этому в IV квартале наблюдался рост числа новых разрешений на строительство, выдаваемых местными властями. Возможно, этот тренд продлится и в нынешнем году. 

Вместе с тем на строительном рынке начался рост цен поставщиков на арматуру, цемент, краску и другие стройматериалы. Это повысило себестоимость строительства и снизило прибыль застройщиков. Данное обстоятельство, скорее всего, не позволит ценам на жилье вернуться на прежний уровень после отмены государственных субсидий на ипотеку с середины 2021 г.

Перегрев или «пузырь»

Быстрый рост цен в давно забытых темпах заставил многих аналитиков и некоторых чиновников во всеуслышание заговорить о перегреве жилищного рынка в некоторых регионах. И даже начали раздаваться предупреждения о формировании ценового «пузыря» — в частности, в столице и крупных городах. Там, где зарплаты не успевали за удорожанием недвижимости. Однако такую настороженность разделяют далеко не все эксперты.

Так, директор Департамента обеспечения банковского надзора ЦБ РФ Александр Данилов подчеркивает, что Банк не видит сейчас перегрева на ипотечном рынке. Однако, по его мнению, дальнейшее удорожание жилья и увеличение выдачи ипотеки может привести к накоплению рисков у банков-кредиторов. 

Возможно, по этой причине в Центробанке выступают за постепенное свертывание программы субсидирования процентных ставок по залоговым кредитам. Тем более, что основной объем отложенного спроса уже удовлетворен. Не исключено, что после 1 июля 2021 года субсидии по ипотеке прекратятся.

Повернет ли это цены вспять, сказать сложно. С одной стороны, препятствовать их снижению будет уже отмеченный рост себестоимости строительства. Да и застройщики вывели на рынок уже довольно много новых проектов на самых ранних этапах. 

С другой стороны, выход экономики из кризиса, возможные американские санкции против РФ, локальное повышение мировых цен на нефть, увеличивающее доходы многих категорий россиян, — могут стать факторами, удерживающими цены от сильной коррекции. А вот стагнация жилищного рынка, увеличение времени экспозиции объектов и широкие возможности для торга покупателей с продавцами, вероятно, станут новой реальностью в конце года.