Время прочтения - 6 мин.
На российском рынке недвижимости произошло «долгожданное» и вместе с тем вполне ожидаемое событие. Прирост цен на вторичном рынке обогнал удорожание квадратного метра на первичном. При этом, например, рост стоимости квартир в Москве поставил рекорд за 12 лет.
В стране зафиксирована вспышка спроса на вторичное жилье. Связано ли это с государственной программой ипотеки, а главное — чего можно ожидать в перспективе? Попробуем разобраться.
Нежданный рост
На протяжении почти года на российском рынке недвижимости существовал некоторый перекос. Цены на новостройки росли быстрее, чем на готовое жилье. В итоге квадратный метр в еще не построенной квартире оценивался даже несколько выше, чем в аналогичном по метражу объекте на вторичном рынке: для Москвы это ₽225 000 для проектов в массовом сегменте против ₽210 000 для вторичного жилья эконом-класса.
Но ценовая динамика существенно изменилась в наступившем году. Об этом свидетельствуют результаты исследования консалтинговой компании Knight Frank. По ее данным, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 22,4% — более высокими темпами готовое жилье в российской столице дорожало разве что в начале 2009 года: тогда цены выросли на 23,8%. При этом, согласно данным агентства Metrium, новостройки в границах «старой Москвы» подорожали примерно на 20% — символически меньше.
Нельзя не отметить, что нынешнего оживления на «вторичке» не ожидал практически никто из солидных экспертов. По большинству прогнозов выходило, что рынок уже готового жилья ждала стагнация, либо, как максимум, рост в темпе инфляции. Так, стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России еще в апреле увеличилась только на 1,2% относительно марта (данные ЦИАН). И эксперты прогнозировали, что в среднем российский рынок перешел к стагнации: ни в одном из 16 рассматриваемых городов цены тогда не выросли более чем на 2%.
Тем не менее реальная ценовая ситуация заметно ушла в сторону от ожиданий специалистов. Они-то как раз предполагали возвращение рынка недвижимости в нынешнем году к долгосрочной тенденции роста в соответствии с инфляцией. Но пока все развивается не так, а рекордсменом по приросту стали Сочи: + 60%.
Внезапный спрос
С точки зрения экономики все просто. В январе – мае этого года на вторичном рынке российской столицы зарегистрировано на 51% больше сделок, чем в том же периоде 2020 года. И на 7% больше, чем в 2019-м. Только в мае 2021 года Росреестром было зарегистрировано 13 100 переходов прав собственности на жилье. Это в 3,3 раза больше, чем за аналогичный период годом ранее, и на 19% выше показателей доковидного мая 2019 г.
То есть цены совершенно четко ориентируются на выросший спрос граждан. И его катализатором стала подешевевшая ипотека. Еще в 2020 г. темпы прироста ипотечного портфеля составили 21% против 17% годом ранее. В нынешнем — они ускорились: за январь – май выдача ипотеки выросла на 27% к аналогичному периоду 2020 года, а в июне, по данным банков, увеличилась еще на 30–60% в годовом выражении. И хотя драйвером выступают кредиты на покупку жилья в новостройках, вторичный рынок тоже купается в ипотечных деньгах.
Безусловно, отправной точкой стала программа льготной ипотеки на первичном рынке, которую государство запустило в прошлом апреле в рамках программы поддержки экономики, пострадавшей от пандемии COVID-19. Но по мере роста покупок жилья в новостройках, сопровождавшегося рекордным удорожанием квадратного метра, внимание покупателей стал перетягивать на себя вторичный рынок недвижимости. Ибо мощный ценовой бум на «первичке» нивелировал для покупателей все выгоды от снижения ставок.
Кроме того, быстрое удорожание жилья вкупе со снижением ставок по банковским вкладам и введением налогообложения процентного дохода по ним привлекло большое число инвесторов. Впервые с начала 2000-х гг. рынок недвижимости обрел инвестиционный потенциал: его текущая доходность заметно превзошла показатели всех других консервативных инструментов. В частности, она оказалась в 5–6 раз выше, чем у банковских депозитов. Наконец, в роли дополнительного стимула выступило ужесточение монетарной политики властей, поскольку целый ряд покупателей поторопились заскочить в «последний вагон».
Ценовые ожидания
Необходимо заметить, что российский рынок недвижимости был не единственным, где фиксировался рекордный рост цен. Во многих странах — от Швеции и Дании до Великобритании и США — жилье дорожало двузначными темпами. Сказался как общий спад строительной отрасли вследствие антиковидных ограничений 2020 года, так и рост цен на стройматериалы, в том числе арматуру, цемент, древесину.
Вместе с тем указанные факторы уже отражены в текущей стоимости квадратного метра. Его дальнейшее удорожание прежними темпами в условиях, когда льготная ипотека становится менее привлекательной из-за роста учетной ставки ЦБ, а спрос уже во многом насыщен, вызывает все больше сомнений. Тем более с учетом стагнирующих реальных душевых доходов населения в России.
С другой стороны, нельзя не учитывать определенную инертность рынка жилья. Так, строительный цикл составляет в среднем три – четыре года, из-за чего быстро нарастить предложение в соответствии с выросшим спросом крайне сложно. То есть дефицит предложения новостроек сохранится еще на какое-то время. А в части уже готовых квартир их продавцы согласны на длительные сроки экспозиции — от полугода до года. Иными словами, вероятнее всего, резкого падения цен ни на строящееся жилье, ни на готовые объекты моментально не последует.
Но можно ожидать постепенного «остывания» рынка и его возврата к норме в виде роста цен на уровне инфляции. Также может возрасти предложение квартир с обременением: инвесторы, покупавшие жилье с привлечением ипотеки, теперь начнут фиксировать прибыль. Все это означает, что у потенциальных покупателей будет больше времени и возможностей для приобретения квартир под свои потребности. Однако качественная недвижимость в удобных локациях останется в цене. Впрочем, как обычно…
Подпишись на наш телеграм канал
только самое важное и интересное
