Инвестиции в нежилое жилье: пан или пропал?

Имеет ли смысл покупать апартаменты в надежде на «амнистию» этого формата недвижимости?

Апартаменты — как особый формат помещений для проживания граждан — появились в новой России где-то в начале 2000-х и сразу стали предметом жарких споров. С одной стороны, было очевидно их ценовое преимущество над привычными квартирами, с другой — находились и не менее очевидные минусы.

С удвоенной силой эти споры вспыхнули сейчас, когда в правительстве обсуждаются формы легализации апартаментов в качестве полноценной жилой, а не коммерческой недвижимости. Нужно ли спешно покупать «апарты» в надежде на их амнистию по образцу дачной, либо стоит выждать полного прояснения ситуации?

Апартаменты и аргументы

Слово «апартаменты» пришло в русский язык из французского. И означало особое помещение в доме или даже во дворце, предназначенное для уединения хозяев. А в начале XXI века с подачи застройщиков стало обозначать «неформатное» жилье, где временно проживать вроде бы можно, а вот постоянно — уже нельзя. Как правило, по причине несоблюдения градостроительных и санитарных норм, которые жестко регламентировали требования к жилым помещениям, в том числе по инсоляции, освещенности, шуму, вибрации, дворовой инфраструктуре и т. п.

Такой формат «недожилья» возник, с одной стороны, в условиях быстрого роста цен на обычные квартиры в «золотых нулевых», сделавшего их недоступными для среднего покупателя, а с другой — стал следствием обвала 2008–2009 гг., когда ряд застройщиков ухитрились переформатировать офисную недвижимость в почти жилую. Тогда на массовый рынок и вышли апартаменты как альтернатива квартире.

Именно ценовое преимущество — а на покупке апартаментов для проживания можно было сэкономить до 20–30% бюджета по сравнению с типовыми квартирами той же площади — стало главным свойством такого формата. Вдобавок у апарт-комплексов были плюсы в виде удачной локации, гибкости планировочных решений и возможности безболезненного использования под офисы при необходимости.

Минусы тоже имелись. Главный — неопределенность правового статуса такого рода недвижимости, которую суды могли отнести к жилой, а могли — к коммерческой, типа офисов и складов. Что обуславливало существенную разницу в ставках услуг ЖКХ, налогах и возможности навязывания дополнительных сервисов собственникам. То есть апартаменты были аналогом «дешевого радио с дорогими батарейками».

Но это не смущало покупателей. Ни тех, кто брали «апарты» для собственного проживания в качестве альтернативы первой квартире, ни тех, кто приобретали их с инвестиционными целями для последующей сдачи в аренду. В итоге апартаменты стали занимать до четверти рынка недвижимости в крупных городах.

Позиция властей

В регулировании рынка недвижимости, где пересекаются множество коммерческих и государственных интересов, как федеральные, так и региональные власти почти всегда оставались в роли аутсайдеров. Скажем, нигде в законодательстве России не встретить понятия «жилой комплекс», хотя жилье в крупных городах уже лет 5 продается, как правило, в составе ЖК из нескольких многоквартирных домов. То же самое и с апартаментами — их статус уже полтора десятка лет никак не узаконен. Что открывает дорогу множеству злоупотреблений со стороны застройщиков.

Но теперь проблема отсутствия статуса у апартаментов стала настолько массовой, что власти за нее взялись всерьез. В конце 2020 года по поручению президента началась проработка вариантов перевода такого рода квази-жилых помещений в полноценное жилье. И сразу столкнулись со множеством трудностей. Уж больно разные форматы успели вывести на рынок застройщики — от «почти квартир», где лишь чуть-чуть не хватило по нормам освещенности, шума или удаленности от магистралей, до студий в мультиплексах, где в пределах здания или даже подъезда на разных этажах могли объединиться отель, офисы и апарт-комплекс для физлиц.

Тем не менее план остается планом. И к сентябрю правительство должно внести в Госдуму законопроект, регулирующий правовое положение апартаментов.

Решения и сомнения

С одной стороны, установка ясна: сделать апартаменты полноправным жильем «там, где это возможно». С другой, некая неопределенность формулировки дает простор для интерпретаций. Например, ряд экспертов выступают за «амнистию» — придание уже построенным апартаментам статуса квартир с одновременным запретом строить такой вид недвижимости в будущем и продавать его физическим лицам для проживания. Не меньше голосов раздается и в пользу такого варианта, как введение понятия «апартаменты» в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.

Это позволило бы гражданам иметь постоянную регистрацию на жилплощади и возможность пользоваться всей социальной инфраструктурой по месту жительства — детсадами, школами, поликлиниками и т. п. А сохранение мягких градостроительных норм позволило бы застройщикам и в дальнейшем возводить «многофункциональные здания» с жилыми, нежилыми и офисными помещениями. Не исключено, что именно к такому варианту в итоге придут чиновники.

Данный сценарий, по всей видимости, сохранит ценовой дисконт между квартирами и апартаментами. Хотя и несколько уменьшит его. Если же власти остановятся на полноценной «амнистии» с уравниванием квартир и апартаментов, последние могут резко вырасти в цене — на 15–20% и даже на 30%, если их строительство далее будет запрещено. Но это не самый вероятный вариант, как считают эксперты.

Так стоит ли свеч игра на повышение статуса апартаментов? Пока рынок, похоже, недооценивает эффект предстоящих законодательных изменений. Возможно, это связано с тем, что для апартаментов нет или очень мало программ льготной ипотеки. Так что инвесторы с «живыми» деньгами могут рискнуть. Главное, помнить о трех ключевых критериях выбора недвижимости: location, location и еще раз location. В конце концов, качественный объект в хорошем месте — всегда в цене.