Ипотечная ловушка

Ипотечная ловушка

11.10.2021

Время прочтения - 5 мин.

На фоне разгона инфляции российские монетарные власти плавно, но неуклонно ужесточают денежно-кредитную политику. Этот процесс затрагивает и рынок ипотечного кредитования, буквально взлетевший благодаря государственной поддержке: программу субсидируемой ипотеки решено заметно сократить с 1 июля.

Несмотря на это, большинство экспертов предвидят дальнейший рост выдачи кредитов на покупку строящейся или готовой недвижимости. Оправданы ли такие прогнозы и не грозит ли РФ большой ипотечный кризис?

Гонка за жильем

Вопреки ожиданиям скептиков, прогнозировавших, что рекордное подорожание недвижимости в России, а также сокращение льготных программ ипотеки станут для рынка стоп-краном, начавшийся год назад бум продолжается.

Растут как цены на квадратные метры, так и показатели выдачи ипотечных кредитов населению. Теперь прогнозы специалистов сходятся в том, что текущий год также станет рекордным для российской ипотеки. Рост ссудной задолженности в этом сегменте может составить от 4,5% до 9% по отношению к «феноменальному» 2020 году.

Причем еще в начале года финансовые аналитики предрекали спад. По их мнению, программа государственных субсидий должна была исчерпать себя еще в I квартале, поскольку двузначный рост цен на первичную недвижимость уже к концу 2020 года «съедал» всю выгоду от льготных ставок. А рекордные показатели по числу выданных кредитов говорили в пользу скорого насыщения спроса.

Но люди приняли во внимание совсем другие мотивы. Как только появились намеки на возможное сворачивание программ ипотеки с господдержкой, это стало своего рода сигналом: «Дешевле не будет!». Причем он относился как к ценам на жилье, так и к стоимости кредитования. Соответственно, появился стимул запрыгнуть в последний вагон. Ведь свои жилищные проблемы все равно решать надо.

 

 

В итоге объем выдачи ипотечных кредитов за январь – апрель превысил ₽1,7 трлн — рост на 66% к аналогичному периоду прошлого года. По оценкам, за май было выдано еще ₽435 млрд (+102% в годовом исчислении), а всего за пять месяцев — примерно половина того объема, который получили заемщики за весь 2020 год. Предварительные данные говорят, что рост в июне даже ускорится.

Прогнозы и ожидания

На этом фоне многие аналитики ударились в оптимизм. Поводом стало и то обстоятельство, что монетарные власти — возможно, под влиянием лоббистов строительного комплекса — начали сворачивать льготы мягко. С 1 июля объем субсидируемого ипотечного кредита не может превышать ₽3 млн — это средний размер для регионов, а ставка выросла с нынешних 6,5% всего лишь до 7% в год.

Кроме того, расширена льготная программа семейной ипотеки. В нее включены семьи с одним ребенком, действие продлено до конца 2023 года, лимиты — ₽6 млн для регионов и ₽12 млн для Москвы, а ставка — 6% годовых.

По сути, это означает, что многие из тех, кто не успели воспользоваться щедрым предложением 2020 года, «перекочуют» в одну из двух обновленных программ. Для обычных заемщиков из регионов условия изменятся не сильно: при кредите в ₽3 млн на 20 лет ежемесячный взнос вырастет менее, чем на ₽1 000. Семьи с одним ребенком с 1 июля даже выиграют от снижения ставки. Так что спрос на ипотеку за пределами Москвы и нескольких крупнейших городов сохранится. И это позволит выровнять давний перекос, когда 40% ипотечного портфеля приходится всего на пять регионов.

В агентстве «Национальные кредитные рейтинги» прогнозируют, что в нынешнем году может быть установлен новый исторический максимум по выдаче кредитов на жилье. По оценкам экспертов, за 2021 год объем предоставленной физлицам ипотеки может достичь ₽4,6–4,8 трлн против ₽4,4 трлн годом ранее. При этом в июне ожидается исторический максимум месячной выдачи — ₽600 млрд.

Признаки «пузыря»

Большой вопрос, который волнует всех — что будет с ценами на жилье. Их бурный рост на протяжении последнего года вызвал к жизни ряд опасений.

«Некоторые признаки перегрева уже есть на этом рынке. Достаточно быстро растет спрос на ипотеку, на жилье инвестиционного плана, инвестиционного класса, и мы видим некоторое снижение качества отдельных кредитов ипотечных», — подытожила ситуацию на рынке недвижимости глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Но есть ли основания бояться «пузыря», который вот-вот лопнет? С одной стороны, внушает тревогу, что удорожание квадратного метра идет в отрыве от реальных доходов населения. За 2020 год они упали на 3%, в I квартале Росстат увидел снижение на 3,6% в годовом исчислении. Это не может не ограничивать как спрос, в том числе на жилье, так и возможности граждан привлекать ипотеку.

С другой стороны, рост цен на первичном рынке порожден совсем не жадностью застройщиков. Он во многом связан с ситуацией на рынке стройматериалов, где в условиях падения производства и усложнения логистики из-за антиковидных мер дорожает почти все. К примеру, по сравнению с 2020 годом пиломатериалы стали стоить дороже на 50%, металлоконструкции — на 10–60%, стекло — в среднем на 30% и даже песок — на 25%. Только металл в себестоимости строительства может занимать порядка 20–30%. А есть еще и другие затраты. По оценкам, переход на расчеты через счета эскроу добавил к стоимости стройки 9–10%.

Такой набор объективных факторов — главное препятствие для снижения цен на первичном рынке в случае возникновения каких-то крупных проблем со спросом. Застройщику проще заморозить проект, чем продолжать его себе в убыток.

Вместе с тем российский рынок ипотеки не превышает пока 10% ВВП — это в разы меньше по сравнению с такими странами со средним уровнем доходов населения, как ЮАР и Польша, где никто не говорит о «пузыре». Просрочка по ипотечным кредитам остается стабильно низкой, менее 1%, да и показатели долговой нагрузки россиян вполне средние.

Пожалуй, прогнозировать ипотечный кризис в России по образцу 12-летней давности американского,  еще довольно преждевременно.

Подпишись на наш телеграм канал

только самое важное и интересное

Подписаться
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Читать также

Павел Кравченко: «Блокчейн — цифровое представление игры в дурака». Часть 2

Павел Кравченко: «Блокчейн — цифровое представление игры в дурака». Часть 2

Вторая часть интервью с Павлом Кравченко — криптографом, CEO и соосноватем компании Distributed Lab. О биткоине, инвестициях в криптовалюту , смарт-контрактах и майнинге.

15 октября 2021 г.

Павел Кравченко: «Блокчейн — цифровое представление игры в дурака». Часть 1

Павел Кравченко: «Блокчейн — цифровое представление игры в дурака». Часть 1

Первая часть интервью с Павлом Кравченко — криптографом, CEO и сооснователем компании Distributed Lab. О начале карьерного пути, об уникальных проектах и финансовом интернете.

14 октября 2021 г.

Взять сырьем: оправданы ли предположения о начале нового суперцикла

Взять сырьем: оправданы ли предположения о начале нового суперцикла

Мировые цены на нефть, газ, металлы и продовольствие сейчас намного выше, чем до начала пандемии, хотя та еще не побеждена. И рост по многим товарам продолжается. Что движет их котировки вверх? Можно ли говорить о новом сырьевом суперцикле?

13 октября 2021 г.

Игла Амура: как приложения для знакомств способствуют вакцинации

Игла Амура: как приложения для знакомств способствуют вакцинации

Вакцинироваться или нет? На решение этого вопроса активно влияют различные факторы. К убеждению в необходимости прививок подключились даже сайты знакомств и авиаперевозчики. Чем прогрессивнее страна, тем ощутимее давление. Какие же «плюшки» предлагают за укол? Читайте в нашем материале.

12 октября 2021 г.

Биткоин в поиске локального дна и лояльных держателей

Биткоин в поиске локального дна и лояльных держателей

Отступление первой криптовалюты продолжается. В среду, 14 июля, курс BTC упал до $31 914. За 24 часа капитализация сократилась на 3,98% — до $598,5 млрд, а недельные потери достигли 8% (по версии CMC).     Негативный тренд, доминирующий на крипторынке, спровоцировал ослабление интереса к биткоину в мире. Эту тенденцию мы рассмотрим на примере Украины и России. Однако индустрия продолжает развиваться. S&P Dow Jones высоко оценивает долгосрочный потенциал криптовалютного рынка. Именно поэтом...

14 июля 2021 г.

Александр Борняков: «Украина должна стать одной из топовых юрисдикций для криптобизнеса»

Александр Борняков: «Украина должна стать одной из топовых юрисдикций для криптобизнеса»

О сегодняшних задачах команды и технологических новшествах, которые могут быть внедрены в Украине в ближайшем будущем, iSpace.news побеседовал с заместителем министра цифровой трансформации по вопросам IT Александром Борняковым. 

5 июля 2021 г.

ОПЕК+ договаривается об увеличении нефтяной добычи

ОПЕК+ договаривается об увеличении нефтяной добычи

Россия и Саудовская Аравия заключили предварительное соглашение о постепенном увеличении добычи сырой нефти на 2 млн баррелей в день. Об этом сегодня, 1 июля, сообщает Bloomberg. Окончательное решение по срокам и объемам будет принято после завершения ядерной сделки между США и Ираном. C начала года цена на нефть выросла почти на 50%. Восстановление спроса после пандемии опережает рост поставок нефти странами группы ОПЕК+. При этом подорожание энергоносителей, наряду с ростом цен на другие сырь...

1 июля 2021 г.

{"type":"article","id":2117,"isAuthenticated":false,"user":null}