Ипотечная ловушка

Ипотечная ловушка

11.10.2021

Время прочтения - 5 мин.

На фоне разгона инфляции российские монетарные власти плавно, но неуклонно ужесточают денежно-кредитную политику. Этот процесс затрагивает и рынок ипотечного кредитования, буквально взлетевший благодаря государственной поддержке: программу субсидируемой ипотеки решено заметно сократить с 1 июля.

Несмотря на это, большинство экспертов предвидят дальнейший рост выдачи кредитов на покупку строящейся или готовой недвижимости. Оправданы ли такие прогнозы и не грозит ли РФ большой ипотечный кризис?

Гонка за жильем

Вопреки ожиданиям скептиков, прогнозировавших, что рекордное подорожание недвижимости в России, а также сокращение льготных программ ипотеки станут для рынка стоп-краном, начавшийся год назад бум продолжается.

Растут как цены на квадратные метры, так и показатели выдачи ипотечных кредитов населению. Теперь прогнозы специалистов сходятся в том, что текущий год также станет рекордным для российской ипотеки. Рост ссудной задолженности в этом сегменте может составить от 4,5% до 9% по отношению к «феноменальному» 2020 году.

Причем еще в начале года финансовые аналитики предрекали спад. По их мнению, программа государственных субсидий должна была исчерпать себя еще в I квартале, поскольку двузначный рост цен на первичную недвижимость уже к концу 2020 года «съедал» всю выгоду от льготных ставок. А рекордные показатели по числу выданных кредитов говорили в пользу скорого насыщения спроса.

Но люди приняли во внимание совсем другие мотивы. Как только появились намеки на возможное сворачивание программ ипотеки с господдержкой, это стало своего рода сигналом: «Дешевле не будет!». Причем он относился как к ценам на жилье, так и к стоимости кредитования. Соответственно, появился стимул запрыгнуть в последний вагон. Ведь свои жилищные проблемы все равно решать надо.

 

 

В итоге объем выдачи ипотечных кредитов за январь – апрель превысил ₽1,7 трлн — рост на 66% к аналогичному периоду прошлого года. По оценкам, за май было выдано еще ₽435 млрд (+102% в годовом исчислении), а всего за пять месяцев — примерно половина того объема, который получили заемщики за весь 2020 год. Предварительные данные говорят, что рост в июне даже ускорится.

Прогнозы и ожидания

На этом фоне многие аналитики ударились в оптимизм. Поводом стало и то обстоятельство, что монетарные власти — возможно, под влиянием лоббистов строительного комплекса — начали сворачивать льготы мягко. С 1 июля объем субсидируемого ипотечного кредита не может превышать ₽3 млн — это средний размер для регионов, а ставка выросла с нынешних 6,5% всего лишь до 7% в год.

Кроме того, расширена льготная программа семейной ипотеки. В нее включены семьи с одним ребенком, действие продлено до конца 2023 года, лимиты — ₽6 млн для регионов и ₽12 млн для Москвы, а ставка — 6% годовых.

По сути, это означает, что многие из тех, кто не успели воспользоваться щедрым предложением 2020 года, «перекочуют» в одну из двух обновленных программ. Для обычных заемщиков из регионов условия изменятся не сильно: при кредите в ₽3 млн на 20 лет ежемесячный взнос вырастет менее, чем на ₽1 000. Семьи с одним ребенком с 1 июля даже выиграют от снижения ставки. Так что спрос на ипотеку за пределами Москвы и нескольких крупнейших городов сохранится. И это позволит выровнять давний перекос, когда 40% ипотечного портфеля приходится всего на пять регионов.

В агентстве «Национальные кредитные рейтинги» прогнозируют, что в нынешнем году может быть установлен новый исторический максимум по выдаче кредитов на жилье. По оценкам экспертов, за 2021 год объем предоставленной физлицам ипотеки может достичь ₽4,6–4,8 трлн против ₽4,4 трлн годом ранее. При этом в июне ожидается исторический максимум месячной выдачи — ₽600 млрд.

Признаки «пузыря»

Большой вопрос, который волнует всех — что будет с ценами на жилье. Их бурный рост на протяжении последнего года вызвал к жизни ряд опасений.

«Некоторые признаки перегрева уже есть на этом рынке. Достаточно быстро растет спрос на ипотеку, на жилье инвестиционного плана, инвестиционного класса, и мы видим некоторое снижение качества отдельных кредитов ипотечных», — подытожила ситуацию на рынке недвижимости глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Но есть ли основания бояться «пузыря», который вот-вот лопнет? С одной стороны, внушает тревогу, что удорожание квадратного метра идет в отрыве от реальных доходов населения. За 2020 год они упали на 3%, в I квартале Росстат увидел снижение на 3,6% в годовом исчислении. Это не может не ограничивать как спрос, в том числе на жилье, так и возможности граждан привлекать ипотеку.

С другой стороны, рост цен на первичном рынке порожден совсем не жадностью застройщиков. Он во многом связан с ситуацией на рынке стройматериалов, где в условиях падения производства и усложнения логистики из-за антиковидных мер дорожает почти все. К примеру, по сравнению с 2020 годом пиломатериалы стали стоить дороже на 50%, металлоконструкции — на 10–60%, стекло — в среднем на 30% и даже песок — на 25%. Только металл в себестоимости строительства может занимать порядка 20–30%. А есть еще и другие затраты. По оценкам, переход на расчеты через счета эскроу добавил к стоимости стройки 9–10%.

Такой набор объективных факторов — главное препятствие для снижения цен на первичном рынке в случае возникновения каких-то крупных проблем со спросом. Застройщику проще заморозить проект, чем продолжать его себе в убыток.

Вместе с тем российский рынок ипотеки не превышает пока 10% ВВП — это в разы меньше по сравнению с такими странами со средним уровнем доходов населения, как ЮАР и Польша, где никто не говорит о «пузыре». Просрочка по ипотечным кредитам остается стабильно низкой, менее 1%, да и показатели долговой нагрузки россиян вполне средние.

Пожалуй, прогнозировать ипотечный кризис в России по образцу 12-летней давности американского,  еще довольно преждевременно.

Подпишись на наш телеграм канал

только самое важное и интересное

Подписаться
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Читать также

Время медведей: как надолго затянутся распродажи российских акций и рубля? 

Время медведей: как надолго затянутся распродажи российских акций и рубля? 

На российском фондовом рынке идет самая крупная за год распродажа бумаг, поскольку инвесторы не видят обнадеживающих сигналов и оптимистичных геополитических новостей. Такая реакция инвесторов понятна, но оправдана ли она?

19 января 2022 г.

Налоги на криптовалюту — в РФ и других странах

Налоги на криптовалюту — в РФ и других странах

В каждой стране взаимодействие с криптоактивами видят по-разному — одни полностью их запрещают, а другие придают им статус второй государственной валюты. Как складывается ситуация в России, какие налоги на криптовалюту платят граждане?

28 декабря 2021 г.

Evergrande пытается избежать банкротства

Evergrande пытается избежать банкротства

Китайские власти пытаются помочь главному должнику рынка недвижимости Поднебесной. На прошедших выходных Evergrande заявила о возобновлении строительной активности. Продавая больше квартир, владелец компании Хуэй Ка Ян будет лучше погашать долговые обязательства.

27 декабря 2021 г.

CryptoDigest. 24.12

CryptoDigest. 24.12

Сегодня крипторынок смог немного восстановиться, биткоин торгуется выше отметки в $50 000. Банк России сообщил о планах по блокировке карточных переводов по MCC-кодам. Таиланд намерен перенести тестирование цифрового бата на конец 2022 года.

24 декабря 2021 г.

Новый способ зарядки электромобилей. Скоро в Лондоне

Новый способ зарядки электромобилей. Скоро в Лондоне

Мобильные генераторы для зарядки электромобилей уже появились в Москве, но спрос на их услуги невелик. Поэтому основатель стартапа L-charge Дмитрий Лашин планирует экспансию на Туманный Альбион, а затем и в другие страны Европы.

23 декабря 2021 г.

{"type":"article","id":2117,"isAuthenticated":false,"user":null}