Недвижимость: инвестируем, не покупая

Недвижимость: инвестируем, не покупая

15.09.2020

Время прочтения - 7 мин.

Если вы когда-либо снимали жилье, роль домовладельца наверняка казалась вам не слишком привлекательной. Высокий риск столкнуться с недобросовестными арендаторами, необходимость реагировать на звонки об отключении горячей воды и прочие заботы… Все это формирует далекий от романтичного образ собственника съемного жилья.

С другой стороны, у инвесторов 21 века появилась возможность владения несколькими квартирами для последующей сдачи с помощью Airbnb — со всеми заранее настроенными процессами оформления аренды, уборки и оплаты. На фоне снижения цен на жилье и усилий государства по облегчению условий для оформления ипотеки вариантами инвестиций в эту сферу начинают интересоваться многие.

Сегодня разберемся в том, как заработать на недвижимости — и некоторые из способов даже не предполагают ее непосредственной покупки! Инвестируя не только свой капитал, но и толику смекалки и знаний, вы сможете стать обладателем солидного актива, и он будет приносить прибыль долгие годы.

Мы расскажем о нескольких способах инвестиций в сегмент Real Estate, а также обозначим основные «подводные камни» каждого из них.

  1. Инвестиционные фонды недвижимости

Американский вариант — REIT (real estate investment trust или ипотечный инвестиционный траст). Такие фонды позволяют инвестировать в недвижимость без необходимости физически владеть ею. Чаще всего в собственности подобных трастов фигурируют коммерческие помещения: офисы, торговые площадки и моллы, квартиры и отели; а также связанные с ними активы — например,  ипотека или ипотечные облигации.

REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, а потому многие считают ипотечные трасты привлекательным вложением перед выходом на пенсию. А если в дополнительном ежемесячном доходе вы не нуждаетесь, дивиденды можно реинвестировать для ускоренного прироста капитала.

REIT-фонды. Что это такое и как в них инвестировать
Какая компания может считаться инвестиционным ипотечным трастом?

Большая часть доходов и активов REIT должна быть связана с недвижимостью. Компаниям в США для получения право на этот статус необходимо соответствовать стандартам, установленным Комиссией по ценным бумагам и биржам:

– не менее 75% общих активов связаны с недвижимостью;
– не менее 75% валового дохода получено от сдачи недвижимости в аренду или выплаты ипотеки;
– у компании минимум 100 акционеров по окончанию первого года работы в качестве REIT;
– не более 50% акций принадлежат физическим лицам;
– не менее 90% налогооблагаемой прибыли выплачено в качестве дивидендов акционерам.

Читайте также: Глобальный рынок коммерческой недвижимости — кризис десятилетия

Последнее правило — самое важное для индивидуальных вкладчиков. Инвестиционные ипотечные трасты — не просто компании, владеющие недвижимостью; эти предприятия функционируют ради главной цели — обеспечивать инвесторов денежным потоком.

Важный момент

Ипотечные трасты могут быть как публично торгуемыми, так и доступными только ограниченному количеству лиц. Для инвестиций лучше выбирать именно первый тип. Вот почему:

– они торгуются на бирже (их просто приобрести и продать);
– их легко оценить;
– деятельность более открыта и прозрачна.

Российский аналог зарубежных REIT — ПИФы. Это — паевые инвестиционные фонды открытого или закрытого типа. Владение долей в таком фонде дает возможность диверсифицировать свои активы, а выйти из ПИФа можно с завершением его существования.

структура пифов в России
Структура ПИФов в России 

Основные направления инвестиций российских ПИФов:

– сдача недвижимости в аренду;
– строительство объектов с целью продажи или сдачи в аренду;
– девелоперские фонды;
– земельные фонды.

Средняя доходность ПИФов в РФ — 9–11%.

2. Онлайн-платформы для инвестирования в недвижимость

Достаточно высокую популярность в США в свое время приобрели платформы, которые «соединяют» заемщиков с инвесторами. Так, с их помощью можно получить небанковский кредит на покупку машины или оплату обучения, а затем вернуть деньги с процентами.

Аналогичным образом действуют онлайн-сервисы инвестиций в недвижимость: девелоперы получают возможность привлечь дополнительный капитал, а частные лица — ежемесячные или ежеквартальные выплаты. Однако этот инструмент заработка сопряжен с высоким риском невыполнения обязательств застройщиком. И хотя в случае его банкротства вы и получите компенсацию части (или всех) вложенных средств, возмещения потенциальной прибыли не будет.

Важный момент

Следует помнить о том, что такие инвестиции спекулятивны и неликвидны — «по-быстрому» продать их и получить деньги обратно (как с акциями) у вас не получится.

Да и порог вхождения в категорию лиц, способных инвестировать в девелоперские проекты, зачастую достаточно высок. Так, в США многие из подобных платформ открыты только для аккредитованных инвесторов. По определению Комиссии по ценным бумагам и биржам, эти вкладчики должны иметь доход свыше $200 000 за каждый из последних двух лет (или чистый капитал не менее $1 млн). При этом стоимость основного места жительства инвестора в расчет его платежеспособности не включается.

3. Компании, ориентированные на недвижимость

Помимо фондов недвижимости, которые держат фокус на обеспечении инвесторов высокой доходностью, на рынке существует масса компаний, владеющих и управляющих недвижимостью, но не имеющих статуса REIT. Акции этих фирм обычно приносят меньше дивидендов, чем ипотечные трасты, но у таких предприятий гораздо больше возможностей для реинвестирования прибыли с целью расширения бизнеса.

Основные примеры

Сети отелей, курортные операторы, торговые центры, казино, многопрофильные клиники.

Важный момент

Не забывайте — этот сектор подвержен гораздо большему количеству факторов, чем обычные девелоперские проекты. Возьмем, к примеру, текущую ситуацию в мире: в условиях практики карантинных ограничений поток туристов фактически иссяк. Бизнес, управляющий туристической недвижимостью, терпит убытки — а вот многие девелоперские проекты продолжают существовать благодаря государственным дотациям.

4. Покупка и перепродажа

Если вы располагаете свободным временем, или имеете связи в сфере строительства, хорошим вариантом заработка на недвижимости станет покупка недооценённого дома или квартиры с целью перепродажи.

Обычно такие объекты нуждаются в косметическом ремонте или замене обстановки. На эти действия у вас уйдет минимум средств и времени — в таком случае уже совсем скоро вы сможете получить 5-15% прибыли после продажи обновленного жилья.

Без опыта сложно

Есть, конечно, и риски. Так, понять истинную причину низкой стоимости объекта порой непросто, а для просчета стоимости ремонта «на глаз» необходим значительный опыт и внимательность.

«На первых порах стоит найти опытного партнёра, — советует Дэвид Мейер, вице-президент веб-ресурса для инвесторов BiggerPockets. — Возможно, у вас есть начальный капитал, но надежный подрядчик поможет определить стоимость ремонта и управления проектом в целом».

Важный момент

Стоит отметить, что выкупать недвижимость с целью перепродажи не обязательно полностью — для этой цели можно воспользоваться кредитом. В этом, однако, и свой риск. Чем больше времени занимает ремонт и продажа, тем меньше выгоды от проекта: ведь вам приходится платить проценты по ипотеке, не получая прибыли.

5. Инвестиции в арендуемую недвижимость

Ну здравствуй, Airbnb. Появление столь полезного сервиса существенно упростило процесс сдачи недвижимости в аренду для миллионов инвесторов всего мира. Одним из самых выгодных способов вхождения в этот рынок считается сдача в аренду комнаты в доме или квартире, где живете вы сами.

Минимум вложений

Этот вариант требует наименьшего объема вложений… и позволяет с головой погрузиться в процессы сдачи. Airbnb поможет заселить квартирантами свободную комнату или часть дома. Для этого, конечно же, этой свободной площадью нужно располагать.

Важный момент

Такой подход избавляет от множества головных болей: поиска менеджера или долгосрочных арендаторов, ведь они предварительно проходят проверку сервиса, а защиту от повреждений обеспечивает Airbnb.

Со временем вы соберете капитал, достаточный для приобретения отдельного жилья, а накопленный опыт поможет создать собственную сеть объектов для сдачи.

6. Индексные фонды и ETF

Профессионально диверсифицировать инвестиции в недвижимость можно с помощью покупки акций паевых инвестиционных фондов, индексных фондов и ETF. Часть из них работает так же, как традиционные ПИФ, приобретая акции недвижимости, а остальные — фокусируются на REIT-проектах или прямой покупке объектов.

ПИФы и индексы

Крупный индексный фонд, обеспечивающий доступ к REIT-компаниям — Vanguard REIT ETF. Он охватывает 145 акций, связанных с недвижимостью и ее управлением (например, Simon Property Group Inc. и Public Storage).

Среди паевых инвестиционных фондов недвижимости стоит отметить Prudential Global Real Estate Fund. Он вкладывает средства в компании разных регионов: так, из 97,5% активов в сфере недвижимости 52% компаний расположены в Северной Америке, 31% — в Азии и 17% — в Европе. Этот фонд в первую очередь ориентирован на развитые страны, но не менее 2% инвестиций приходятся на развивающиеся рынки.

Важный момент

Инвестирование в приобретение частной собственности требует солидного капитала и сопряжено с высоким риском. Другие варианты, доступные на фондовом рынке — REIT, паевые инвестиционные фонды и ETF — может дать вашему портфелю доступ к рынку недвижимости без необходимости вкладывать сотни тысяч долларов.

Определиться с выбором

Лучшие вложения в недвижимость — те, что идеально подходят именно вам. И это правило — основа всех успешных инвестиционных решений. Определите, сколько у вас свободного времени, какой капитал вы готовы вложить и хотите ли погружаться с головой в мелкие проблемы, неизбежно возникающие при операциях с жильем.

Если у вас нет навыков строительства, приобретения или управления недвижимостью, обдумайте вариант с инвестициями в этот сектор через ипотечные фонды (REIT/ПИФ) или платформы, связывающие вкладчиков с девелоперами. В этом случае вам не придется становиться непосредственным владельцем дома или квартиры.

Источники: investopedia, forbes, nerdwallet, esm-invest

Подпишись на наш телеграм канал

только самое важное и интересное

Подписаться
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Читать также

Власти РФ обещают не давить на криптосферу, а МВФ боится, что биткоин подорвет стабильность

Власти РФ обещают не давить на криптосферу, а МВФ боится, что биткоин подорвет стабильность

В середине текущей недели МВФ представил новый доклад, в котором рассказал о рисках признания биткоина легальным платежным средством, а российские власти выражают озабоченность в связи с деятельностью подпольных майнеров.

13 октября 2021 г.

Ипотечная ловушка

Ипотечная ловушка

Несмотря на пересмотр условий по ипотеке с господдержкой, спрос на нее не снижается, и банки готовятся установить новый рекорд по выдаче кредитов под залог жилья. Как это повлияет на российский рынок недвижимости? Ждать ли на нем продолжения роста или готовиться к обвалу?

11 октября 2021 г.

Care-экономика — главный работодатель будущего

Care-экономика — главный работодатель будущего

Развитие care-экономики — новый тренд для стареющего населения земли. Инвестиции в этом направлении дадут возможность предоставить пожилым людям требуемый сервис, а инвесторам — получить прибыль. Какие направления будут наиболее востребованы? Читайте в нашем материале.

11 октября 2021 г.

$33 млрд оценки: Revolut стал самым дорогим финтех-стартапом Британии

$33 млрд оценки: Revolut стал самым дорогим финтех-стартапом Британии

Июльский раунд финансирования обеспечил необанку $800 млн инвестиций и звание самого ценного представителя финансовой индустрии Туманного Альбиона. Вдумайтесь, открытый 6 лет назад Revolut сегодня стоит больше учрежденного в 1690 году гиганта Barclays. За счет собранных капиталов руководство базирующейся в Лондоне компании намерено финансировать ее глобальную экспансию, а особый интерес представляют рынки США и Индии. Финтех инвесторов манит   Благодаря инвестициям от SoftBank Vision Fund...

15 июля 2021 г.

Месторождения-зомби оживают на буме спроса на металл

Месторождения-зомби оживают на буме спроса на металл

Взлет стоимости сырьевых товаров породил удивительный тренд: рудники, давно списанные со счетов владельцами как откровенно нерентабельные, неожиданно получают вторую жизнь и начинают вновь приносить достойную прибыль их реаниматорам. Глобальное восстановление экономики служит мощным стимулом для добывающих компаний Европы, Австралии и ЮАР. Сегодня инвесторы готовы финансировать возрождение прежде убыточных проектов. Как выяснилось, это не только не слишком затратно, но и достаточно доходно. И...

14 июля 2021 г.

Инвестиции в соучастников 5G-революции — Micron и Broadcom

Инвестиции в соучастников 5G-революции — Micron и Broadcom

По оценкам Strategy Analytics, до конца декабря на планете будет продано 624 млн смартфонов пятого поколения. Самое время пополнить портфель акциями ключевых бенефициаров емкого глобального рынка. На это звание сегодня претендуют Micron Technology (NASDAQ: MU) и Broadcom (NASDAQ: AVGO). Без них перспективы глобальной революции выглядят не такими впечатляющими.

14 июля 2021 г.

Инвестор на распутье

Инвестор на распутье

Куда на фоне постпандемийного восстановления крупнейшей в мире экономики двинется фондовый рынок, для которого даже беспрецедентная за 100 лет инфекция, вызвавшая хаос в реальном секторе, не стала серьезным барьером на пути к дальнейшему росту — все еще под вопросом.

12 июля 2021 г.

Демографический взрыв: единороги растут как грибы после дождя

Демографический взрыв: единороги растут как грибы после дождя

Молодые компании с капитализацией более $1 млрд стали вожделенной добычей инвесторов. В первом полугодии в покупку миноритарных долей в наиболее перспективных частных фирмах мира венчурные капиталисты вложили почти $300 млрд. Благодаря щедрому финансированию количество стартапов-единорогов во втором квартале выросло на 136. Это выше результата, зафиксированного за весь 2020 год. Установлен очередной важный рекорд, констатирует аналитический сервис CB Insights. Единорогам — дорогу В первом пол...

9 июля 2021 г.

{"type":"article","id":1051,"isAuthenticated":false,"user":null}