Время прочтения - 5 мин.
За прошедший год коронакризиса динамика цен на жилую недвижимость в России напомнила о периоде «золотых нулевых». Годовые темпы их прироста заметно обогнали официальную инфляцию и стали исчисляться двузначными показателями.
Это стало неожиданностью для многих, ведь еще в апреле 2020 года отраслевые эксперты опасались, что рынок жилья встанет на фоне пандемийных ограничений и снижения доходов населения. Согласно теперешнему консенсусу, цены смогла разогнать льготная ипотека, предложенная в пакете антикризисных мер. Но одна ли она виновата в парадоксальном удорожании квадратного метра?
Жилье и цены
Средний прирост цен на жильё в России составил по итогам года от 10% до 14% — в зависимости от сегмента рынка (первичный или вторичный) и применяемых оценок по индивидуальному жилищному строительству. При этом в отдельных регионах России ценовая динамика была еще более четко выражена. И, вопреки стереотипам, отнюдь не Москва стала лидером по темпам удорожания метра жилплощади.
В частности, в российской столице годовой прирост цен на первичном рынке составил 18,6%, а на вторичном — 16,9%, согласно данным Банка России. При этом в Санкт-Петербурге цены подросли на 27,6% и 18,9%, а в Ленинградской области — на 27,1% и 14,8% соответственно. Также выше столичных оказались показатели по Московской области — прирост на 22,7% и 17,1%.
Вместе с тем именно Москва установила исторический максимум по абсолютному уровню цены. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигла ₽207 460 к 1 января 2021 года, по данным портала Irn. Предыдущий пик установлен в конце 2014 года — на фоне всеобщего ажиотажа, спровоцированного острым валютным кризисом. Но тогда цены быстро скорректировались вниз.
Повторится ли подобное еще раз? Для ответа на этот вопрос нужно посмотреть на факторы и причины, толкнувшие ценники в направлении больших цифр.
Финансы и кредит
Очевидная причина роста цен на недвижимость в России — программа льготной ипотеки, запущенная государством в разгар коронакризиса. Ставка в 6,5% годовых оказалась не только привлекательной для заемщиков, она еще и снизила порог доступа на первичный рынок благодаря уменьшению суммы месячного платежа. Вкупе с либерализацией требований банков к заемщикам, ставшей следствием неформальных рекомендаций правительства, это открыло дорогу к кредитам тем, кому для одобрения прежде немного не хватало доходов.
К концу 2020 г. в рамках лишь одной «Программы 6,5%» было выдано свыше 340 000 кредитов на общую сумму более ₽1 трлн. В отдельные месяцы свыше 40% всех ипотек в России выдавалось по льготным ставкам. А в целом за 2020 год банки выдали 1,7 млн ипотечных займов на общую сумму ₽4,3 трлн, что выше уровней 2019-го — на 35% в количественном и на 51% в денежном исчислении. Но этот рекорд оказался не единственным фактором роста цен на жилье.
Дополнительным катализатором спроса на недвижимость стало снижение процентов по банковским вкладам. Уже к середине 2020 года ставки практически перестали покрывать инфляцию. При этом анонсированное с 1 января 2021 года налогообложение доходов по депозитам дополнительно дестимулировало вкладчиков, принявшихся активно искать надежные альтернативы.
С другой стороны, застройщики столкнулись с ростом себестоимости. Во-первых, переход на систему расчетов с дольщиками через эскроу-счета повысил стоимость финансовых ресурсов для строительства. Во-вторых, на фоне роста мировых цен на сырьевые товары стало заметным удорожание металлопроката, арматуры и ряда других стройматериалов. В-третьих, определенные издержки повлек локдаун, и логично, что строительная отрасль захотела компенсаций. Наконец, сыграло роль и сокращение предложения на первичном рынке в I полугодии 2020 года.
Но рост цен на жилье — не чисто российский феномен. В Турции цены поднялись на 30%, в Словакии — на 16%, в Польше и Швеции — почти на 11%, в США — на 10,4%. По сути, Россия последовала общемировой тенденции.
Тренды и перспективы
Пока, вопреки всем мрачным прогнозам, рост рынка недвижимости в России продолжается. В частности, за январь – март квадратный метр на вторичном рынке Москвы подорожал на 4%, до ₽215 165, согласно данным irn.ru. По оценкам аналитиков ГК «Инград», прирост цен на первичном рынке в I квартале составил 7–9%. Выдача ипотеки тоже не собирается тормозить.
С другой стороны, ввод жилья растет: за январь – март он составил +15,4% в годовом выражении. Банк России начал ужесточать монетарную политику, следствием чего стал рост процентов по депозитам на 0,2–0,5 п. п. Программу льготной ипотеки повышение ставок пока не затронуло, но и ясности с ее продолжением после 1 июля пока нет. То есть продолжение прошлогоднего ажиотажа подкреплено лишь субъективными факторами, влияние которых не сможет продолжаться долго.
Вместе с тем и альтернатив вложениям в недвижимость пока мало. Фондовый рынок остается рискованным, поскольку там присутствуют все те же признаки перегрева. Риск новых санкций США сдерживает спрос на ОФЗ и, соответственно, корпоративные облигации. Сбережение денег на депозитах многим не нравится: дело даже не в 13% НДФЛ, а в том, что банки с 1 января передают сведения по ним в налоговые органы.
В такой ситуации наиболее вероятной выглядит не крупная коррекция цены на метр, а затяжная стагнация рынка после 1 июля. Особенно если программы льготной ипотеки не продлят или сократят.
На первичном рынке возможно подключение застройщиков к субсидиям по кредитам и возобновление скидочных акций. Тогда как вторичный рынок скорее всего столкнется со спадом ликвидности, удлинением сроков экспозиции продаваемых объектов, торгом и проч. В статистике же все это будет отражено как снижение цен.
Подпишись на наш телеграм канал
только самое важное и интересное
