Инвестиции в чернозем — процент льготный

Кабинет министров Украины пересмотрел правила широко разрекламированной программы льготного кредитования «5-7-9%»: теперь деньги в рамках общенационального проекта можно получить и на покупку земли сельскохозяйственного назначения. На первый взгляд, это вариант на отдаленную перспективу. Но не совсем так, поскольку льготные проценты уже сегодня дают шанс начать новый вид бизнеса.

Цена украинской земли — предмет дискуссий

Как известно, с середины 2021 года снимается мораторий на продажу сельскохозяйственной товарной земли — хотя и с рядом ограничений. Так, в следующем году «аграрную» землю смогут приобретать только физлица — и не больше 100 га в одни руки. Юридические лица смогут совершить покупку только с 2024 года — зато получат право скупить до 10 000 га. Важный момент: приобретаемая земля может выступать в качестве залога под кредит.

Понятного и четкого механизма ценообразования на сельскохозяйственные земли пока нет, поскольку в стране нет рынка как такового. На текущий момент существует лишь его неофициальный аналог, где 1 гектар стоит около $500-$700. Цена достаточно высока потому, что все операции с такой землей крайне затратные и рискованные.

Отдельные эксперты предполагают, что после снятия моратория стоимость земли сельскохозяйственного назначения составит $1 000-$1 500 за 1 га. Понятно, что ценовой диапазон будет достаточно широк — в зависимости от качества земли и региона.

В любом случае уже очевидно, что на первоначальном этапе запуска нового рынка цены только начнут формироваться. И какое-то время у нас не будет четкого понимания в вопросе стоимости. А пока мы слышим разнообразные мнения по этому поводу. В том числе и слова о том, что некая «справедливая» цена украинского чернозема должна быть не менее $3 000 (и даже $5 000) за 1 га. Но это, конечно же, тема для дискуссий.

Как вложиться в чернозем?

А нам льготное кредитование и грядущее открытие рынка земли дает реальный шанс заработать на интересном моменте — здесь и сейчас. Сегодня площадь среднестатистического пая сельскохозяйственной земли, находящейся в собственности гражданина, составляет около 2 га. Если заняться скупкой участков, достичь установленный государством лимит для частника (100 га) будет непросто. Но вполне возможно.

 Ничто также не мешает создать «пул» из заинтересованных людей и скупить паи общей площадью в 1 000 и более гектаров. А уж если эти земли расположены в хорошем районе, то такой «земельный банк» в 2024 году можно будет с выгодой перепродать крупному аграрному холдингу.

Так как инвестировать в чернозем? Давайте рассмотрим вполне реальный кейс. В нашем случае это поход в банк за… льготным кредитом в рамках программы «5-7-9%». Тратить же заемные средства мы будем на приобретение сельскохозяйственной земли от имени физического лица.

Предположим, мы оформили кредит по максимальной ставке — 9% годовых в гривне. Судя по складывающейся ситуации, после 2024 года мы получим реальную возможность перепродать эту землю юридическому лицу — по цене, существенно превышающей стоимость покупки. Ожидаемый доход составит не менее 100% в валюте.

Подводные камни выгодной инвестиции

Естественно, риск велик. Да и льготный кредит получить не так-то просто. В процессе оформления займа по программе «5-7-9%» под залог земли, банк, скорее всего, потребует, чтобы покупатель хотя бы формально числился фермером или проживал в сельской местности. Все дело в том, что льготное кредитование в первую очередь рассчитано на скупающих землю частных аграриев.

Во-вторых, банк попросит первоначальный взнос по кредиту — не менее 30% от общей стоимости покупки. А может быть, и все 50%: направление бизнеса новое, а банки традиционно не любят рисковать.

В-третьих, финансово-кредитное учреждение однозначно затребует документы, подтверждающие доходы физлица. И этот момент может оказаться самой серьезной проблемой. Заемщику потребуются «белые доходы». Лучший вариант — наличие у физического лица статуса действующего ФОП, способного предъявить декларации о доходах за прошлые годы. Тогда у банка будут все основания подтвердить легальность средств на первоначальный взнос, а также на выплату тела и процентов по кредиту.

В-четвертых, льготные кредиты в Украине не бывают льготными без «оплаты представительских расходов» выдающих их лиц. Если говорить прямо — без «отката». По неофициальной информации, расходы такого рода составляют около 10% от суммы кредита. Но можно поторговаться и сбить «откат» до 5-7%. Тем более, что многие банки фактически поставили этот «бизнес» на поток. Достаточно заплатить за «подготовку документов» нужной «консалтинговой компании», и вероятность получения льготного кредита возрастает до небес.

В общем, было бы желание и упорство, а «порешать вопросы» и получить льготный заем на покупку сельскохозяйственной земли вполне реально. Потому идея с покупкой земли в кредит для последующей перепродажи крупному аграрному холдингу выглядит привлекательной для инвестора.

Однако очень важно купить «правильную» землю. Далеко не все участки в Украине пользуются спросом. Есть районы со сложной экологической обстановкой, есть засушливые регионы и есть земли, расположенные на территориях, откровенно опасных для ведения бизнеса. Но без риска не бывает большого дохода. Можно рискнуть — и хорошо заработать. А можно, конечно, не рисковать. И ничего не получить…