Время прочтения - 7 мин.
Национальный банк в конце ноября опубликовал пресс-релиз с «сенсационными», по мнению некоторых экспертов, цифрами — объем новых ипотечных кредитов за 9 месяцев 2021 года почти в 3 раза превысил показатели аналогичного периода прошлого года.
Новость действительно вдохновляющая, вот только от реальной сенсации далека. По данным НБУ, за три квартала текущего года оформлено ипотечных кредитов на ₴9,5 млрд. А это очень мало — если сравнивать с другими странами.
Когда старое становится новым
В целом по состоянию на 1 октября украинские банки заключили с гражданами договоры ипотечного кредитования примерно на ₴24 млрд. В это число входят и старые валютные кредиты на покупку жилья — как правило, проблемные и непогашенные, — на ₴10 млрд.
Поэтому, когда НБУ рапортует об увеличении количества новых ипотечных договоров, необходимо учитывать один любопытный момент: по методике НБУ, переоформление валютной ипотеки в гривневую считается выдачей нового кредита. Поэтому чистые объемы прироста — без учета перекредитования — выглядят несколько скромнее.
Фактически в Украине сейчас по-новому приходится формировать рынок ипотеки, поскольку старая схема с валютными займами продемонстрировала полную несостоятельность, создала проблемы в отрасли и напугала граждан, отбив у них интерес к этому варианту покупки жилья.
Когда условия выгодны…
В стремлении реанимировать ипотеку, руководство страны весной запустило программу льготного финансирования покупки недвижимости. Главная цель очевидна — обеспечить развитие рынка ипотечного кредитования за счет удешевления займов и простимулировать у банков готовность снижать ставки.
Есть уже и первые результаты. Согласно данным Минфина, за время действия программы украинцы оформили льготных ипотек на ₴958 млн. Цифра небольшая, особенно если учесть общие объемы купли/продажи недвижимости в стране.
Главная причина скромных промежуточных итогов проста: желающих приобрести жилье в ипотеку хоть отбавляй, но число граждан, способных выполнить все пункты программы, откровенно невелико. А без соблюдения требований на льготные деньги рассчитывать не приходится.
Условия действительно выгодны: украинец может взять кредит сроком до 20 лет. Первоначальный взнос составит не более 15% от стоимости приобретаемой недвижимости. А держатель ипотеки за счет госбюджета получит компенсацию по процентам — в размере 7% годовых.
При этом банки, работающие по этой программе, имеют право выдавать ипотечные кредиты только под процент, не превышающей Индекс ставок депозитов физлиц в Украине в гривне на срок 12 месяцев +4,5% годовых (если недвижимость уже сдана в эксплуатацию) или +7% (если объект все еще на стадии строительства).
На практике это выглядит так. Сейчас Индекс ставок депозитов физлиц на 12 месяцев составляет 8,76%. Прибавляем 4,5%. Итого процентный потолок для физлица на приобретение недвижимости на вторичном рынке не может быть выше 13,26% годовых. А поскольку гражданин получает от государства компенсацию — 7% — в итоге кредит обойдется ему в 6,26% годовых в гривне.
Индекс ставок депозитов физлиц может вырасти, но несущественно: он все равно останется низким. Иными словами, украинцы действительно получили доступ к долгосрочной и дешевой ипотеке. Но есть ряд принципиальных требований:
- размер льготного кредита — до ₴2 млн;
- ограничение по площади приобретаемого жилья — не более 50 кв. м на заемщика плюс по 20 кв. м на каждого члена семьи.
- Лимит по стоимости объекта — до ₴2,5 млн.
Впрочем, недавно Кабмин пересмотрел условия. Теперь в рамках программы можно приобрести объект и большей площади, но под льготу попадает только часть купленной недвижимости.
На практике это выглядит так: гражданин оформляет ипотеку на квартиру площадью 100 кв. м. Семьи у него нет, и он имеет право на льготу только на 50 кв. м. Все просто: за стоимость этих метров он платит сниженный процент (6,26%), а за остальную часть недвижимости он рассчитывается по ставке, которую ему установил банк (например, 13,26%). В итоге все равно остается в определенном выигрыше.
… но соответствуют им не все
Впрочем, главная причина скромных объемов ипотечного кредитования населения в Украине — вовсе не высокие проценты. Они снижаются и без льгот — по обычным банковским продуктам.
По данным НБУ, сейчас средняя ставка для вторичного рынка составляет 13,62%, а для объектов с «первички» — 15,38%. Год назад она зашкаливала за 17%, а в 2019 году превышала 21%. Следовательно, стоимость ипотечного кредитования действительно снизилась.
Но банки, подчиняясь требованиям НБУ, очень жестко оценивают платежеспособность потенциальных заемщиков. В итоге большое число граждан, желающих оформить ипотеку, банально не может предоставить необходимые документы.
Банки требуют от них подтверждения доходов, легальности источников и данных об уплате всех налогов. А это крайне непросто для многих: деньги есть, а показать источники их происхождения не представляется возможным.
Вот почему по статистике только 1 из 10 потенциальных заемщиков предоставляет необходимые документы. И лишь один из этой десятки получает кредит. Банк может выдать деньги только при условии, что общая сумма ежемесячных платежей по кредиту не будет превышать 25% доходов заемщика. Следовательно, зарплата клиента должна быть выше средней в Украине.
Работающие сегодня с ипотекой банки прежде всего ориентированы на клиентов с легальным ежемесячным доходом от ₴30 000 (для покупки недвижимости в Киеве) или от ₴20 000 (для приобретения объектов в провинции). В иных случаях нормативные документы не позволят оформить ипотечный кредит.
Копите деньги, запасайтесь справками и амнистируйте капиталы
Существует, естественно, эффективный способ получить позитивное решение даже человеку, не имеющему высокой официальной зарплаты или легального дохода. Если первоначальный взнос превысит 50% стоимости недвижимости, сумма кредита существенно уменьшится, что позволит претендовать на ипотеку даже при скромном официальном доходе.
Но тут возникает новая проблема под названием финмониторинг. Банк обязан провести проверку средств, которые клиент вносит в качестве первоначального взноса. Будущий заемщик должен доказать — эти деньги получены законно, а все налоги уплачены. Если гражданин не раскрывает источники происхождения средств, банк не сможет выдать ему кредит, даже если заемщик самостоятельно оплатит большую часть стоимости недвижимости и ему будет не хватать всего 10–15% от стоимости.
Выход, конечно, есть: запущенная недавно амнистия капитала поможет украинцам, имеющим сбережения, но не запасшимся документальными подтверждениями их законности. Заплатив 5%, гражданин сможет легализовать любые капиталы и без проблем оформлять ипотеку в Украине, так как банк получит четкую информацию о происхождении первого взноса.
До «пузыря» еще очень далеко
Было бы здорово, если бы объемы ипотечного кредитования достигали ₴9–10 млрд в месяц. А «ипотечного пузыря» бояться не стоит. В Украине рынок ипотеки фактически уничтожен в результате финансового кризиса 2008 года. И сейчас приходится создавать его с нуля, а перспектива формирования «пузыря» в таких условиях — вопрос очень далекого будущего.
Сделать предстоит многое. Но прежде всего необходимо объяснить гражданам — не стоит бояться оформлять ипотеку: только так можно решить бытовые и семейные проблемы, ведь копить деньги и снимать жилье в надежде на светлое будущее — и дорого, и долго.
Да, кредит на жилье — большая ответственность и тяжелое бремя для любого семейного бюджета, но этот инструмент позволяет сразу решить проблему. Вы погашаете заем, но уже пользуетесь жильем, а не ютитесь в тяжелых условиях арендной квартиры, мечтая о своем доме. Рынок ипотечного кредитования в Украине уже запущен, а теперь необходимо обеспечить успешность его функционирования.
Подпишись на наш телеграм канал
только самое важное и интересное
